Transmisiones gratuitas a revisión

Dentro de la agenda propuesta en los foros de Consulta Pública para la Reforma al Código Urbano se debe incluir un punto especial para discutir el tratamiento legal que hemos de darle a las transmisiones gratuitas de suelo que deben hacer los desarrolladores a la ciudad o al municipio para que este tenga el suelo disponible para nuevos equipamientos, áreas verdes y espacios cívicos.
La ley actual señala que el desarrollador debe donar a la ciudad el 10% de la superficie total del predio que pretende desarrollar ( Art. 156, CU). Hay quien ha señalado como reclamo histórico que es poco, que ese porcentaje no provoca que sean suelos efectivos para mantener el balance del espacio público y las áreas verdes. Hay quien pide que sea el 20%, o hasta el 22% como está determinado en Nuevo León; mientras otros quisieran que fuera el 4%, cómo está en Guanajuato, e incluso que se pueda optar entre entregar suelo o valuarlo y mejor entregar el dinero al municipio para que este adquiera el suelo donde lo considere oportuno. Este ha sido debate central cada vez que se toca el Código Urbano.
Más allá de la cantidad de suelo, otro elemento del debate es la calidad, pertinencia, ubicación y proporción del suelo que se transmite. Existe hoy prohibición expresa para que el municipio no termine recibiendo suelos residuales, inútiles e inaprovechables ya para situar un equipamiento o dotar de un espacio público de calidad a los habitantes de una colonia, un barrio o una zona de la ciudad. Mucho se ha cuestionado la división porcentual: que del 10%, 5% sea para equipamiento; 4%, para áreas verdes, y 1% para plazas y espacios cívicos basados en la densidad de hasta 400 habitantes por hectárea. ¡Una fórmula que solo Dios y el legislador del 2012 saben de dónde salió! Esto tendrá que revisarse y sería bueno que la dosificación del suelo transferido no tenga como base la densidad poblacional y más bien responda a una demanda especial específica del punto de la ciudad que se está resolviendo.
Un último elemento que invitamos a la legislatura a revisar y en su caso a resistir, es la presión a que ese suelo transmitido pueda ser liberado para revenderse, además de la perversidad de querer conmutarlo por dinero, como ya comenté. No, por ningún motivo se debe tocar la caracterización que ese suelo donado debe tener: inalienable, imprescriptible e inatacable desde la perspectiva de que el donante quisiera recuperarlo.
Hoy están así protegidos, etiquetados para servir a la ciudad, y aun así se han llegado a comercializar o se les ha dado un nuevo destino. Ahí está la atroz desfiguración del Área Natural Protegida de Jurica Poniente, durante la administración municipal 2015-2018. O peor aún, cuando los alcaldes han llegado a pagar suelos con el fruto de su venta.
Son suelos sagrados. Solo así el entramado urbano puede mantener la calidad y ofrecer equidad y oportunidades a todos los ciudadanos; la oportunidad de encontrar el espacio público, los servicios, las redes y la infraestructura que necesitamos cerca de casa.
Debemos estar alerta, no sea que algunos legisladores sucumban ante la presión de algunos tenedores de suelo que siempre han querido que las transmisiones gratuitas sean una obligación suavecita y a modo.

* El autor es Licenciado en Derecho por la Universidad Autónoma de Querétaro, Maestro en Arquitectura y Nuevo Urbanismo por el Tecnológico de Monterrey, Campus Querétaro, y socio en Ballesteros y Mureddu, S.C.