La búsqueda de una regulación justa y equitativa es fundamental para asegurar el bienestar de la comunidad, pero hay factores que coadyuvan al acceso a la vivienda para los sectores menos favorecidos
El mercado inmobiliario en Querétaro ha experimentado un notable incremento en el costo de las rentas de viviendas, coincidieron expertos, en el marco de la publicación de la Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares (ENIGH) 2022.
Ernesto Zepeda Sterling, presidente de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) sección Querétaro, señaló que diversos factores han contribuido al encarecimiento de las rentas en la región en los últimos dos años; por ejemplo, el aumento de las tasas bancarias de los créditos hipotecarios y el endurecimiento de las políticas crediticias por parte de los bancos.
“Están dejando con menos opciones de compra a los posibles compradores, entonces esta gente que tradicionalmente se mudaba a Querétaro y compraba, le es más difícil y está rentando. Eso provoca una mayor demanda de rentas y, en consecuencia, menor disponibilidad de inmuebles para rentar y eso está ocasionando encarecer de forma acelerada los precios en los últimos dos años en Querétaro”.
Detalló que la tasa de interés hipotecaria ha aumentado considerablemente, pasando de un promedio del 7.9 hasta el 12 por ciento en la actualidad, lo que ha elevado las mensualidades de las hipotecas en más del 30 por ciento. Ante este panorama, muchas personas han optado por buscar alternativas de arrendamiento en lugar de comprar una vivienda, lo que ha impulsado aún más la demanda de rentas y los precios continúan al alza.
Otro factor relevante, mencionó el especialista, es el incremento en la tasa de impago, lo que ha llevado a los bancos a otorgar créditos únicamente a aquellos a los que consideran con mejores condiciones crediticias, excluyendo a compradores que antes podían acceder a una hipoteca.
Recalcó que el impacto se refleja claramente en desarrollos inmobiliarios, donde los alquileres han aumentado significativamente, tan solo, en el último año, el costo del arrendamiento en Querétaro ha experimentado un incremento del siete por ciento o incluso más, en línea con el aumento inflacionario, lo que ha puesto a prueba la capacidad adquisitiva de los inquilinos.
“Hoy en día experimentamos, de primera mano, en desarrollos en donde rentábamos en 9 mil pesos y ahora subieron la renta hasta 10 mil 500 pesos y se siguen rentando y tenemos lista de espera en arrendamientos de esa característica”.
En busca de una regulación equitativa
Para el académico de la Universidad Autónoma de Querétaro y doctor en Urbanismo por la Universidad Nacional Autónoma de México, Emiliano Duering Cufré, aunque la inflación en la economía nacional tiene un impacto directo en el incremento del arrendamiento, esto no explica por qué Querétaro se posiciona entre los lugares más altos para rentar una casa a nivel nacional.
Por ello resaltó que existen factores externos que han impulsado significativamente los precios de las viviendas en ciertas zonas de la metrópoli, como la plusvalía ficticia y los procesos de gentrificación; este último, según la ONU-Hábitat, es cuando un proceso de renovación y reconstrucción urbana se acompaña de un flujo de personas de clase media o alta que suele desplazar a los habitantes más pobres de las áreas de intervención.
El especialista recalcó que la gentrificación atrae a nuevos residentes de mayor poder adquisitivo, lo que aumenta la demanda de viviendas en esa área y también impulsa el encarecimiento de las rentas.
Explicó que la plusvalía ficticia se refiere a un aumento artificial del valor de una propiedad, no relacionado con mejoras reales en la infraestructura o calidad urbana de la zona. Este aumento puede estar impulsado por factores como un aumento en el turismo o en la cantidad de personas que visitan la zona, debido a plataformas de alquiler turístico como Airbnb. Estos cambios provocan una mayor demanda de viviendas en alquiler, lo que a su vez eleva los precios.
Duering Cufré consideró que estas situaciones son preocupantes, ya que limitan el acceso a la vivienda para los sectores con menor poder adquisitivo de la población, además de que la búsqueda de soluciones para acceder a la vivienda se vuelve compleja, ya que, en muchos casos, las personas recurren a la convivencia en condiciones de hacinamiento.
“En muchos casos, se está dando una nueva modalidad de hacinamiento en vivienda en renta, es decir, que viven muchas familias o muchas personas en una casa que no está adecuada para eso. Eso propicia, de alguna manera, distintas modalidades de violencia intrafamiliar y conflicto con los arrendatarios.
Además, el encarecimiento de las rentas también ha llevado a la proliferación de asentamientos irregulares, donde personas sin acceso a una vivienda digna buscan resolver su situación de habitabilidad de manera informal.
El académico destacó la necesidad de abordar la regulación del costo de la renta en el estado, ya que, a pesar de que el Código civil de Querétaro contempla aspectos relacionados con los contratos y la protección tanto del arrendatario como del arrendador, no se establecen criterios para determinar los montos de las rentas.
“No tenemos todavía una instancia que pueda revisar si los precios son los indicados. En general, esto ha quedado a criterios más subjetivos o de competencia en la zona, pero esto no ayuda nunca a la regulación. Entonces creo que tenemos que dar un avance”.
