La tierra que cuenta con potencial y precio accesible para la autoconstrucción de vivienda económica se encuentra en la Zona Metropolitana número dos, que se integra por los municipios de San Juan del Río y Tequisquiapan, refirió Mara Morales Mireles, presidenta del Consejo Estatal de Profesionales Inmobiliarios de Querétaro (CEPIQ).
El 19 de junio, la directora del Instituto de la Vivienda del Estado de Querétaro (IVEQ), Lorena García Alcocer, aseguró que este mismo año el gobierno estatal contará con tres o cuatro polígonos en la Zona Metropolitana para ofrecer, a partir del 2024, lotes que permitan a la ciudadanía edificar su propia casa; esto, ante el encarecimiento de la vivienda de interés social en la entidad.
Sin embargo, la presidenta de CEPIQ puntualizó que la disposición de los polígonos también dependerá de la infraestructura y los servicios como agua y energía eléctrica que tenga la zona.
“La zona que pudiera tener más potencial para poder contemplar estos adquisidores de este nivel socioeconómico es San Juan del Río, porque hay una mayor oferta de tierra a precios más accesibles. Entonces, la Zona Metropolitana dos, que se integra por San Juan del Río y Tequisquiapan podría ser una buena opción para este tipo de desarrollos”, afirmó.
Con respecto a la oferta, señaló que, según información de la Sociedad Hipotecaria Federal, el precio de las viviendas mostró una apreciación, es decir, un incremento, del orden del 11.7 por ciento a nivel nacional en el trimestre del 2023, en comparación con el mismo periodo del año pasado.
Sin embargo, en el estado, el aumento del precio de las viviendas colocadas a través de créditos fue del 13 por ciento, lo que, explicó, obedece al alza en el costo de la vivienda de clase residencial (mayor a 2 millones de pesos).
Recordó que, de acuerdo con datos del primer trimestre del 2023 del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), en el municipio de Querétaro existen cerca de 39 mil acreditados con nivel de ingreso mensual de 8 mil a 13 mil pesos; por demanda, dijo, le sigue El Marqués y San Juan del Río.
En cuanto a los acreditados con percepción de 13 mil 100 a 18 mil, la demanda se mantiene en el mismo orden en los tres municipios antes mencionados, pero en el cuarto lugar se anexa Corregidora. Lo mismo sucede con la demanda para los que tienen un ingreso de 18 mil 100 a 28 mil pesos.
La presidenta de CEPIQ indicó que un estudio de mercado del primer cuatrimestre del 2023 que realizó la empresa Softec arrojó información sobre la existencia de desarrollos habitacionales por zona:
– Zona El Refugio, Zibatá y Zakia: 84 desarrollos habitacionales (28 de departamentos y 56 de casas; sin presencia de desarrollo de vivienda económica).
– Zona Tlacote, Ciudad del Sol y Juriquilla: 59 desarrollos (29 de departamentos y 30 de casas; un solo desarrollo de vivienda económica con valor de menos de 800 mil pesos).
– Zona La Cañada, El Marqués y El Mirador: 28 desarrollos (18 de departamentos y 10 de casas; sin presencia de desarrollo de vivienda económica).
– Zona Centro Sur y Corregidora: 31 desarrollos (15 de departamentos y 16 de casas; sin presencia de desarrollo de vivienda económica).
Tanto la presidenta de la CEPIQ, Mara Morales Mireles, como el profesor e investigador de la Facultad de Ingeniería de la Universidad Autónoma de Querétaro (UAQ) Omar Chávez Alegría coincidieron en que para que la autocostrucción que promoverá el poder Ejecutivo del estado se desarrolle en orden y con calidad tiene que apegarse a un proyecto arquitectónico y de ingeniería que cumpla con la normatividad y contar con la supervisión por parte de expertos.
“Tendría que avalarlo directamente un director responsable de obra para garantizar que cumpla con los lineamientos necesarios y con especificaciones estrictas para que al finalizar no tengamos un problema de agrietamiento o de mal proceso constructivo”, dijo Chávez Alegría.
En tanto, Morales Mireles apuntó: “En la medida en que las personas tengan o se apoyen de profesionales (…) van a poder llevar a cabo un proyecto que no presente problemas de licencias, factibilidades o alguna situación de permisos”.
Chávez Alegría enfatizó que, en la selección de los polígonos por parte del gobierno estatal, se debe verificar que en los planes parciales de desarrollo municipales, las tierras que se dispongan cumplan con los lineamientos de uso de suelo.
“Este tipo de trabajos o este tipo de desarrollos se analizan con arquitectos urbanistas y con ingenieros especialistas en el tema. Lo que regularmente sucede es que los cambios de uso de suelo se autorizan sin haber revisado realmente si se cumplía con todas las categorizaciones, es decir, si hay accesibilidad en el tema de transporte público, si se cuenta con agua, luz y drenaje. Ya hemos visto que en Querétaro tenemos varias unidades habitacionales que se han entregado que no cumplen con estos requisitos” subrayó.
Agregó que los polígonos que se pongan a disposición de la ciudadanía no deben encontrarse en zonas bajas para evitar problemáticas de cimentación e inundación, así como zonas intermedias (por ejemplo, colonias en la capital, como La Obrera, Jardines de la Hacienda o Huertas La Joya) por encontrarse en un área geológica de falla.
“Si hablamos del punto de vista geológico, se tendrían que escoger zonas altas, zonas de roca, y ya sabemos que se trata de zonas poco susceptibles de deformación y son terrenos consolidados. Obviamente implican más costo en el tema de instalaciones”, añadió.
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