Especulación y uso de densidades, razones de escasez de vivienda económica

Ignacio Kunz Bolaños expuso que la planeación urbana que se emplea en el estado es “arcaica”, ya que se utilizan densidades como parámetro de regulación de ocupación del suelo, es decir, se vincula la superficie con el número de viviendas que se puede construir en ella

La especulación y la utilización de densidades para regular la ocupación del suelo son “claras” razones de la escasez de vivienda económica en el estado, de manera particular en los municipios de la Zona Metropolitana, subrayó Ignacio Kunz Bolaños, doctor en Urbanismo, investigador de tiempo completo de la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM) y autor de más de 70 publicaciones y de varios estudios de consultoría en temas urbanos, inmobiliarios e instrumentos de planeación.

Luego de que autoridades tanto del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores como del Instituto de la Vivienda del Estado de Querétaro (IVEQ) refirieron la falta de oferta de vivienda económica en la entidad, el especialista coincidió en la existencia de dicho fenómeno y, en cuanto a la especulación, señaló que los cambios de uso de suelo que autorizan los gobiernos municipales “con la mano en la cintura” contribuyen al encarecimiento del valor del suelo y que el costo del suelo determina si las viviendas pueden ser “accesibles” o no.

“Sí se está dando este fenómeno, llevamos como cinco años que no se hace una sola vivienda de interés social en el municipio (de Querétaro) y, en general, ha caído en la Zona Metropolitana la producción de vivienda de bajo costo. Son claras las razones de la escasez y una de ellas es que la planeación urbana es una planeación con muchos vicios que responde a la especulación; hay acuerdos entre especuladores de suelo y autoridades para hacer una serie de cambios de uso de suelo y de autorizaciones que terminan por encarecer el valor de suelo”, dijo.

Por otra parte, expuso que la planeación urbana que se emplea en el estado es “arcaica”, ya que se utilizan densidades como parámetro de regulación de ocupación del suelo, es decir, se vincula la superficie con el número de viviendas que se pueden construir en ella.

En la publicación: “¿Por qué usar densidades como parámetro de regulación en la planeación produce suelos más caros y exclusión social o cómo hacer más pobres a los pobres?”, que realizó en la UNAM, el doctor en Urbanismo señala: “El uso de densidades afecta a los pobres, a los desarrolladores inmobiliarios y a la sociedad mexicana en general, porque hay menos vivienda y esta es más cara, además de producir más especulación y ciudades menos competitivas. Ojalá los funcionarios responsables, los especialistas y los formadores de recursos humanos en el sector tomen conciencia del efecto perverso de utilizar densidades en sus planes”.

Refirió que, en la planeación, lo ideal es el empleo del Coeficiente de Utilización de Suelo (CUS), en el que, explicó, se establece la totalidad de metros cuadrados que se pueden construir en una superficie.

“Entre errores técnicos como este uso de coeficientes o de densidades que vinculan la cantidad de viviendas a la superficie, en lugar de utilizar coeficientes como el de utilización del suelo, en donde se establecen los metros que se pueden construir, no importa si es en 10 viviendas o en 30 viviendas, sino el total de metros donde haces más competitivas a las viviendas de bajo costo”, apuntó.

Y puntualizó: “Lo que se está haciendo en casi todo el mundo es dar un coeficiente básico para todas las propiedades, un Coeficiente de Utilización de Suelo básico. ¿Qué quiere decir?, si tienes un terreno de 200 metros, puedes construir 200 metros. Y esto reduce los precios, porque ya no tienes un terreno de mil metros y puedas construir 7 mil; si no que nada más puedes construir 2 mil, una vez, el área del terreno”.

¿Es posible que las autoridades controlen el costo de la vivienda?

Tras reiterar que al tener “suelo caro” no hay forma de que la vivienda sea económica, Kunz Bolaños precisó que cuando en la zonificación que prevén en sus planes de desarrollo los gobiernos municipales pueden establecer la intensidad y usos de suelo, con lo que se define el valor del terreno por la capacidad de aprovechamiento que se le otorga.

“Cuando uno establece en la zonificación las intensidades de aprovechamiento, los usos y las densidades, está indirectamente fijando el valor del suelo. Si en un terreno te permiten hacer área verde, pues tu terreno no va a valer gran cosa; si en tu terreno te permiten construir más viviendas, un edificio, el terreno vale más por la capacidad de aprovechamiento que tiene”, señaló.

Asimismo enfatizó que en la zonificación, las autoridades pueden establecer zonas especiales de construcción de vivienda de interés social, lo que impide que el suelo “pueda ser caro”.

“Sí es responsabilidad de la autoridad, de la estatal, que fija los lineamientos de política, y de la autoridad municipal, que es la que ejecuta la parte de planeación urbana y de zonificación”, afirmó.

“Aquí en Querétaro están dando unas intensidades de ocupación con estos nuevos coeficientes basados en densidad que permite desarrollar mucho y por lo tanto vale mucho. No es solo que lo puedan controlar, al contrario, lo que están haciendo es que están generando que los suelos sean caros: el municipio de Querétaro, pero El Marqués y Corregidora ‘no cantan mal las rancheras’, además de que la política del estado siempre ha estado bastante perdida en ese sentido. Estoy convencido de que algunos que están como funcionarios en estado o en municipios no entienden cómo funciona la cosa y, otras, creo que actúan de mala fe”, agregó.

Con polígonos, estado reduce la informalidad en la ocupación de vivienda

Por otra parte, consideró que es “buena” la iniciativa del gobierno estatal de establecer polígonos de desarrollo de vivienda económica en El Paraíso, Libertadores y Puertas de San Miguel.

Luego de que el IVEQ informó que se abrirá la convocatoria de acceso a vivienda a la población que se desempeña en la economía informal y no puede acceder a un crédito bancario ni a financiamiento a través del Infonavit.

Kunz Bolaños indicó que, con dicho criterio, la administración estatal no estimula la informalidad, sino que reduce la informalidad de la ocupación de vivienda, y recordó que en el estado existen asentamientos irregulares porque la población no puede acceder a una vivienda.

“Si los polígonos los establecieron en suelo que no era del gobierno, eso le provocó una baja de precio; si ya era del gobierno, pues ¿qué chiste?, no regularon el precio. Pero creo que lo están haciendo bien, no están estimulando la informalidad sino que están atendiendo un problema de vivienda; eso no lo veo mal”, aseveró.